"Сдуйте пузыри, господа буржуи!"

Пришло время поговорить о квадратных метрах.

"Купил 1-комнатную квартиру на "вторичке" в ипотеку
за 1 800 тыс. руб., с ипотекой – 2200 вышло.
А продать могу только за 1500 тыс. руб.
– просто несправедливо!" - негодует мой сосед.

Эта статья для моего соседа и того, кто ему продавал, и тем, кому он предлагает теперь купить. И иже с ними. О собственных, муниципальных, коммерческих и складских. Всё, что приносит деньги и забирает, и что раздувает пузыри. Ответим на вопрос: "Недвижимость – это пассив или актив: инвестировать или продать быстрее?"

На повестке три вопроса:

1. Что делать со своей недвижимостью?
2. Быть или не быть застройщикам?
3. Компромисс между спросом и ценой – сдуть "ценовой пузырь"!

Итак, у вас есть жилплощадь или коммерческая недвижимость. Могу предположить, что сегодня она превращается в пассив из актива, ещё пару лет назад приносящего доход вашему бюджету. В первую очередь это касается ипотеки, особенно – валютной (например, для клиентов "Саны").

Как пишут эксперты РБК-Недвижимость, до 2020 года прогнозируется дальнейший спад цен шагом 10-15% ежегодно на новостройки. Всё это происходит, несмотря на удорожание затрат на строительство (повышение стоимости строительных материалов и повышение платы за превышение предельной нагрузки, к которым относятся транспортировка щебня, бетона, песка,  цемента, гравия и т.п.). Этим обусловлено сегодня банкротство некоторых застройщиков по всей стране, от которых банки требуют выполнения обязательств. Только за август-октябрь 2015 года к списку банкротов из 30 строительных компаний присоединилось ещё восемь, по данным исследования Аналитики PACK. В Карелии тоже поредело. Всё это происходит в ситуации снижения платёжеспособности покупателя.

1. По закону экономики "спрос рождает предложение". Сегодня рынок перенасыщен. В жёсткой конкуренции за клиента выигрывает цена. И это благоприятный тренд для соискателей "бюджетного" предложения. Если хотите вложить средства в недвижимость, то сейчас "медвежий тренд" цены,- на спад. Можно воспользоваться. Но, надо понимать, что это инвестирование привлекательно в долгосрочной перспективе (7-10  лет).

Для наглядности приведём простую статистику* предложений рынка недвижимости Петрозаводска сегодня.

Коммерческая недвижимость:

-  гостиниц продаётся 21, предлагается в аренду – 4, купить или снять желающих нет.
-  офисных помещений выставлено на продажу – 106, предлагается в аренду – 300, готовых купить – 1 желающий, снять – 7.
- помещений свободного назначения – продаётся 287, 408 – ищут новых арендаторов,  готовых купить – 5, снять – 10.
- производственных помещений выставлено на продажу – 35, в аренду – 40, и есть только один покупатель.
- такая же тенденция для складских помещений – 21 ищет покупателя,  64 – арендатора, и по одному спросу – готовых купить или снять.
- торговые помещения, ситуация схожая – 105 выставлено на продажу, 154 – ищут арендатора, при этом есть только один покупатель и семь арендаторов.

Жилая недвижимость:

Сегодня продаётся 6294 квартиры, предлагается в найм – 2039, при этом соискателей на покупку – 70, на аренду – 90.

По домам (в том числе, коттеджи и таунхаусы) цифры распределились в таком же порядке следующие:  1417 (продаются), 146(сдаются), 86 (готовы купить) и 8 (снять).

Я понимаю, что в такой статистике есть погрешности, но общую ситуацию рынка недвижимости она отражает адекватно. Сегодня бьются рекорды за последние десять лет по объёмам выставленных лотов недвижимости на продажу. Рекордсмен, конечно,  Москва, которая с 2005 года на 80% увеличила объём выставленной коммерческой недвижимости  на продажу по данным исследования консалтинговой компании RRG.

Моё внимание привлекло предложение купить "ЛотосЦентр" как готовый бизнес на улице "Правды" за 280 млн. рублей.  Сейчас это самый дорогой актив на продаже в Петрозаводске. Помню, что здание кинотеатра "Победа" и Дома культуры ОТЗ продавались в разы ниже. Уверена, что рынок предложений будет продолжать расти. А цены падать. Не исключаю и того, что и самый дорогой лот  в Петрозаводске упадёт в цене на 50-70% в следующие 2-3 года.

Пора риэлторам скидывать "таксу" на сделки с недвижимостью, иначе шанс заработать невелик. Впрочем, это актуально и для самого продавца-собственника.

 

2. То же самое и к застройщикам: временные акции, подарки и скидки не спасут ситуацию. Сегодня клиент становится требовательным и избирательным, в ряде случаев, даже "монополистом", диктующим свои условия.  Поэтому лучше сдуть свои "ценовые пузыри" и отыграть на более привлекательной ценовой политике для покупателя, чем обанкротиться.

Знаете, почему я заговорила о пузырях? Швейцарский банк UBS ежегодно составляет Мировой индекс пузырей (Global Real Estate Bubble Index) для рынка недвижимости: в этих отчетах указывают на города, в которых инвесторы не смогут приумножить вложения при покупке жилья. В итоговый рейтинг попадают локации с наиболее завышенными ценами на дома и квартиры (в пьедестале сейчас Лондон и Гонконг -  по данным британской газеты The Guardian) по соотношению показателей: средняя зарплата в городе/на стоимость жилья 60 м.кв. не далеко от центра  города. Так вот я полагаю, что Петрозаводск вполне претендует на "раздутость". Когда ко мне приезжают коллеги из Москвы и Санкт-Петербурга, они задают один и тот же вопрос: откуда в вашем городе такие цены на недвижимость?!" И мне понятно их негодование.

А федералы сейчас разрабатывают проект постепенного отказа от долевого строительства, что само по себе снизит спрос на 20-35%, по мнению аналитиков. Центробанк уже изменил условия страхования договоров долевого участия, что на 5-7% увеличивает их стоимость. Ну и "бонусом" Минфин заявил о том, что в марте 2016 года отменит льготную ипотеку для покупателей жилья в новостройках, что ещё урежет 20-30% спроса.

Вот такой парадокс, друзья: себестоимость растёт, это диктуется государством и кризисом, спрос падает – это обусловлено ослаблением экономики как бизнеса, так и гражданина. Как следствие, рынок недвижимости сокращается, спрос падает.

 

3. И в этом есть один хороший факт: можно отлично сбить цену для покупателя,  застройщикам можно конкурировать грамотно, работая на понижение стоимости. Цена становится конкурентным преимуществом. Главное, - грамотно подойти к данному вопросу. Если продавать, то сейчас. Если покупать, то сегодня!

А если нет недвижимости и не нужна в собственность, то есть, вы ещё не "буржуй", то воспользуйтесь широким спектром предложений долгосрочной аренды на вторичном рынке недвижимости.

 

Удачи вам и благополучия! Самое время – делать деньги!

Анна Крик, финансовый консультант
*Количественные данные взяты с сайта объявлений "Авито-Петрозаводск" 04.11.15.