«Петрозаводск уйдет от точечной застройки»

Несколько районов Петрозаводска ждут большие изменения в связи с реализацией планов по комплексному развитию территорий.

Планы комплексного развития территории в первую очередь касаются Октябрьского района и улицы Шотмана (в соседстве с Северной и Сорокской). Здесь произойдет масштабное расселение ветхих и аварийных домов с одновременной модернизацией инфраструктуры. Однако не только эти территории рассматриваются – в перспективе подобные проекты могут быть реализованы и в других районах.

Что такое «комплексное развитие территории» и как этот механизм позволит развивать карельскую столицу, рассказала Наталья Тенчурина – и.о. заместителя главы администрации Петрозаводска, председателя комитета градостроительства и землепользования.

Комплексный подход

- Не все понимают, что такое «комплексное развитие территории». Многие считают, что в Петрозаводске первое КРТ – это район новой Кукковки в конце Комсомольского проспекта, за «Лентой». Это так?

- Нормы КРТ появились только в декабре 2020 года, а раньше они звучали как «развитие застроенных территорий». В Петрозаводске по данному механизму не был заключен ни один договор. Но были заключены договоры по комплексному освоению территорий на Кукковке и Древлянке, где находились неосвоенные («свободные») участки земли. С застройщиком заключался договор о комплексном освоении этих территорий, которым предусматривалась обязанность по строительству объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Дороги и сети к новым многоквартирным домам строились за счет средств строительных компаний. Подобный механизм использовался на Кукковке (жилой комплекс «Белые ночи»), на Древлянке в жилых комплексах «Каскад», «Скандинавия» и других комплексах.  

- Изменения в нормативные акты, которые были приняты в Петрозаводске в конце прошлого года, позволят инвестору увеличивать площадь застройки?

- Суть изменений, которые депутаты внесли в нормативные акты на сессии Петросовета в декабре, заключается в том, что мы заменили в Правилах землепользования и застройки нормы максимального процента застройки земельного участка, ранее предусмотренные при реализации механизма «развитие застроенных территорий», на «комплексное развитие территории». Сама норма, позволяющая предусматривать для земельных участков максимальный процент застройки до 60%, уже существовала. 

При этом хочу обратить внимание, что КРТ бывает разным. Механизм может применяться в отношении незастроенных территорий, нежилых территорий или территорий, застроенных аварийным жильем. И только в отношении застроенных аварийным жильем территорий мы включили возможность увеличения процента застройки до 60-ти. При этом, у нас четко оговаривается в Правилах, что увеличение процента застройки возможно только при соблюдении санитарных, противопожарных и иных правил, а также с учетом всех требований, установленных регионом по нормативам парковок.

КРТ для застроенных территорий дает возможность подойти к вопросу комплексно и заранее запланировать размещение домов, парковок и благоустройства. Нормативы при этом будут учитываться в обязательном порядке.

- Горожане должны от этого выиграть?

- Безусловно. У нас сложилась такая ситуация, когда по программе расселения аварийного жилья, далеко не всегда размеры участка, на котором был ранее расположен аварийный дом, позволяют вовлечь его в оборот.

- Допустим, места мало совсем, дом на участке разместить нельзя. А что-то другое - можно?

- Если размер участка не позволяет разместит новый дом, то возможно размещение объектов благоустройства, социальной инфраструктуры. Проблему как раз возможно решить комплексно при реализации КРТ.

«Поводов для паники нет»

- В настоящее время идет разработка комплексного развития территории в районе улицы Шотмана, где сейчас стоят 10 аварийных домов. Какие механизмы взаимодействия с собственниками помещений будут применяться? Этим семьям дадут деньги, или новые квартиры им предоставят?

- Когда принималось решение по комплексному развитию территории в районе улицы Шотмана, мы уведомили всех собственников аварийного жилья - вывесили на домах проект решения и опубликовали его на официальных ресурсах администрации. После принятия решения мы продолжаем доводить всю необходимую информацию до собственников квартир. Провели общую встречу со всеми заинтересованными жителями, а также точечно консультируем граждан в рамках личного приема.

Расселение будет происходить в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Нужно понимать, что условия расселения для собственников квартир и нанимателей по договору социального найма, не приватизировавших жилье, разные.

Нанимателям взамен жилья в аварийном доме положена равнозначная по площади благоустроенная квартира — также в социальный наем. Денежная компенсация им не положена.

Собственникам же будет выплачена компенсация. Определение размера компенсаций будет осуществляться на основании рыночной оценки независимым оценщиком непосредственно перед расселением. При этом она включит в себя: рыночную стоимость квартиры, рыночную стоимость общего имущества в доме, с учетом земельного участка, сумму невыполненного капремонта, расходы жильца на переезд, убытки, понесенные с переездом, в том числе упущенную выгоду.

Работа по определению компенсации будет организована таким образом, чтобы граждане имели возможность приобрести благоустроенную квартиру.

В случае если будут возникать какие-то особые ситуации, будем разрешать их совместно с Минстроем Карелии точечно.

- Когда это все будет посчитано?

- Хочу отметить, что в этом году мы никого не расселяем. Мы направили уведомления собственникам о том, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ они имеют право самостоятельно снести или реконструировать здание. Это обязательная процедура, которая проводится не менее чем за 6 месяцев до направления соглашения.  По истечении 6 месяцев мы можем запускать процедуру оценки и далее уже направлять соглашение собственнику. Размер компенсации будет определен непосредственно перед расселением в установленные сроки.

 - Собственник квартиры может выбрать, кто ему построит новое жилье, или таких возможностей нет, и жилищным кодексом предусмотрена только компенсация?

- Работа по определению размера компенсации будет построена таким образом, чтобы, получив компенсацию, люди имели возможность приобрести квартиру, но уже не в аварийном доме.  При этом собственник самостоятельно вправе выбирать жилой комплекс и застройщика при приобретении нового жилья в последующем.

- Эти деньги людям будет инвестор выделять?

- По договору КРТ застройщик обязуется перечислить необходимый размер компенсации в адрес Администрации. Далее все взаимодействие в рамках соглашений уже будет осуществляться между собственниками и Администрацией города.

- У многих квартиры взяты под материнский капитал, и, конечно, они волнуются...

- В каждом конкретном случае мы будем точечно решать все возникающие проблемные вопросы.

 - На какой срок рассчитан этот проект?

- Договор заключен на 10 лет, но само расселение произойдет в течение 3-х лет, затем застройщиком будет произведен снос авариных домов, на месте которых появится новое жилье.

 Социальные объекты – забота города

- Когда глава Петрозаводска Владимир Любарский отчитывался о работе за 2022 год, он назвал систему КРТ дополнительным инструментом, который дополняет программу расселения «аварийки». Это действительно так?

- Несмотря на отсутствие информации о порядке реализации следующего этапа Программы, начали подготовку к расселению аварийных домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года. КРТ - это возможность сократить количество аварийного жилья и срок предусмотренный программой расселения аварийного жилья. Сейчас это 10 домов по улице Шотмана, Северной.  Что касается Октябрьского района – то на данный момент конкретики нет, мы готовим проект решения будущего КРТ.

- Можно ли уже сейчас назвать новые перспективные районы КРТ? После улицы Шотмана и Октябрьского района, какой район следующий? 

На данный момент проводятся подготовительные мероприятия по подготовке проекта решения о КРТ жилой застройки в районе Древлянской набережной, прорабатываются также и иные территории под комплексное развитие – в районе улиц Ровио, Пробной.

 - Какие перспективы у Кукковки?

- В настоящий момент рассматривается небольшая территория, ограниченная ул. Лыжной, ул. Ровио и проездом Вороний. Конкретной информации пока нет – ведется инвентаризация территории, после чего будет приниматься решение о ее развитии.

- На комплексное развитие Октябрьского района более миллиарда рублей выделено на реконструкцию сетей, это инфраструктурный проект. А что еще, кроме новых домов для расселения, построит будущий инвестор в плане социальной инфраструктуры?

- Модернизация сетей водоснабжения и водоотведения в Октябрьском районе в первую очередь положительно повлияет и на существующую застройку Октябрьского проспекта, которая не попадает под комплексное развитие территории.

При планировке территории Октябрьского района застройщик будет обязан предусмотреть места для размещения двух детских садов, спортивного объекта и поликлиники в районе улицы Бесовецкой. На этих территориях жилые дома будет строить нельзя. Изыскивать средства на строительство объектов социальной инфраструктуры планируем в рамках с федеральных программ, например, при строительстве детских садов и средств инвесторов для строительства спортивного объекта. 

Строительство объектов социальной инфраструктуры за счет средств застройщика мы не рассматриваем, потому что нагрузка по расселению такого большого объёма жилья значительная. 

В других регионах есть случаи, когда обязательства по созданию социальных объектов ложатся на застройщика. Но речь идет о комплексном развитии не застроенных территорий (свободных) или застроенных нежилыми объектами. То есть в случае, когда у застройщика не возникает обязанности по расселению аварийного жилья.

- То есть пока застройщики в рамках КРТ только готовят проектно-сметную документацию и строят дома? 

- Все обязанности по присоединению к инженерным сетям (тепло, свет, вода), строительство, расселение аварийного жилья в рамках КРТ – это задачи, которые будут решаться непосредственно застройщиком.  

- Вы упоминали парковочные места. Парковки, общественный транспорт – это очень важно для жителей. Для территорий комплексного развития предусмотрены изменения в сфере транспорта?

- Об этом пока говорить преждевременно. Что же касается парковок, то нормы расчета количества парковочных мест установлены региональными нормативами Республики Карелия: одно машино-место на 86 м общей площади квартир.

Это достаточно высокий показатель, который будет учитываться при разработке документации по планировке территории и при проектировании новых домов.

- Но парковок в городе явно недостаточно… 

- Застройка ранее осуществлялась по старым нормативам. Региональный норматив по парковкам (1 машино-место на 86 м площади квартир) введен в конце 2020 года.

Пока не до хрущевок

- Комплексное развитие территории - это серьезный и дорогостоящий проект. Не каждая строительная компания может с ним справиться, но заявиться на конкурс могут все желающие?

- Заключение договора о КРТ осуществляется по результатам торгов в форме конкурса или аукциона. В целях исключения рисков участия в реализации КРТ недобросовестных застройщиков нами были организованы торги по КРТ по улицам Северная, Шотмана, Сорокская в форме конкурса.

То есть в конкурсной документации были определены конкретные требования для участия в торгах. Например, наличие у участника торгов необходимых для исполнения договора о КРТ финансовых ресурсов не менее минимального объема, наличие необходимых материальных ресурсов для производства, определенного уровня квалификации специалистов и т.д. Все эти критерии мы учитывали по пилотному проекту и в дальнейшем также будем использовать в работе.

- Уже понятно, кто будет реализовывать комплексное развитие территории в районе Шотмана?

- Да, это компания ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ КСМ».

- Просчитывает ли городская администрация риски, неудачи, которые могут возникнуть при реализации КРТ?

- Помимо критериев отбора на конкурсе, мы предусмотрели неустойку за неисполнение условий договора. У нас есть также возможность расторгнуть договор при его неисполнении. Договором предусмотрены конкретные сроки на расселение и само строительство.

- Кроме КСМ, другие застройщики, заявлялись на конкурс?

- Нет, была подана только одна заявка.

- При комплексном развитии территорий дойдет ли дело до хрущевок? Или только деревяшки будут сносить?

В рассматриваемых нами проектах КРТ попадают только аварийные дома. 

- Подсчитано, сколько домов снесут в районе Октябрьского проспекта?

- На текущий момент проект решения разрабатывается.  Всего в Октябрьском районе более 100 аварийных домов.

- Когда это произойдет? 

- До конца этого года планируем запустить механизм в Октябрьском районе. 

- Следующая – Кукковка? 

- В рассматриваемом квартале в Кукковке гораздо меньше аварийных домов, но нужно сначала закончить инвентаризацию. Решение о реализации проекта КРТ не принято.

- То есть жителям уже можно готовиться к переезду?

- Хочу еще раз обратить внимание, что в этом году мы никого не расселяем. Люди, естественно, переживают. Поэтому мы сейчас много встречаемся с жителями и разъясняем, как будет происходить расселение, информируем о сроках. Каждую ситуацию мы будем разбирать индивидуально и постепенно решать все возникающие вопросы.