Игорь Монаков, кандидат экономических наук:
|
Неладно что-то в Датском королевстве. Мировой финансовый кризис, скорее всего, сказывается. Но они, датчане эти, хотя бы не скрывают, что «неладно». А когда знаешь, что болен, ясно видишь симптоматику болезни, то уже… Уже полдела сделано. И легче определиться, какой орган лечить, от чего и каким способом.
А когда болен, но кричишь, что здоров… Какое тут лечение, если даже врача не вызывали? Вот так, или примерно так, и у нас, в Карелии. Если посмотреть официальную цифирь… Так всё замечательно просто!
Согласно статистическим данным, за пять месяцев 2008 года в Республике Карелия ипотечные кредиты на приобретение жилья взяли 490 жителей. Общая сумма этих кредитов составила более 624 миллионов рублей, что составляет порядка 74% от всей запланированной суммы на текущий год. Начиная с 2002 года, в регионе выдано 2944 кредита на общую сумму 2,3 миллиарда рублей. В результате, жителями республики приобретено на первичном и вторичном рынках жилья 2895 квартир и построено 49 индивидуальных домов. По сумме жилищных кредитов, приходящихся на одного жителя, Карелия занимает третью позицию среди регионов Северо-запада. Средняя сумма предоставляемого кредита превысила 1,2 миллиона рублей, а максимальный срок, на который он оформляется, достиг 20 лет.
Наибольшее количество участников ипотеки – в Петрозаводске, где только за последние два года оформили 1114 кредитов. Основной объем оформленной ипотеки приходится на местное отделение Сбербанка, доля которого на региональном рынке ипотеки оценивается в 70%, затем следуют Европейский трастовый банк и инвестиционный банк «КИТ Финанс». Ставки по ипотеке в Петрозаводске и Республике Карелия находятся в диапазоне 12.75 – 18.75 % годовых по рублевым кредитам и 10.00 – 17.50 % по валютным. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Петрозаводске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в городе может достигать 50 лет.
По данным банка России, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях по Карелии составляет 11,9% и является одной из самых низких среди регионов Северо-запада, а также по России. Карелия является единственным регионом на Северо-западе России, где по ипотечным кредитам за счет средств бюджета республики населению компенсируется часть процентной ставки.
К началу октября число действующих в регионе договоров ипотечного жилищного кредитования увеличилось по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом в 1,4 раза. При этом ссудная задолженность выросла в 1,9 раза.
Стоп, стоп. А вот с этого места помедленнее. Что, неужели за бравурной музыкой победных реляций просматривается что-то реальное и близкое к жизни? Очень похоже. При росте количества договоров в 1,4 раза размер ссудной задолженности увеличился в 1,9 раза! Две цифры. Всего две. Но очень ёмкие и красноречиво говорящие о том, что проблема всё-таки есть. И заключается она в том, что ипотечные кредиты, хотя и продолжают выдаваться, однако, одновременно с этим, увеличивается, и увеличивается значительно более быстрыми темпами, сумма задолженности по ним.
И в чём тогда интерес банка? Выдать кредит и не только не получить дохода в виде процентов, но и потерять собственные деньги? Естественно, такого «интереса» у банка нет. Это уже проблема. И проблема реальная, у которой есть и другая сторона.
В Петрозаводске уже создан прецедент, когда впервые в практике судебными приставами арестована квартира, купленная по ипотечному кредиту. Арестована, несмотря на то, что у семьи, в которой сын-старшеклассник и дочь с маленьким ребёнком, это жильё – единственное.
Сегодня ипотека становится опасной. Как для банка, так и для заёмщика. Как следствие – сворачивание ипотечного кредитования под любыми предлогами. Самыми разными. Например, изменение банком договорных условий ипотечного кредитования в одностороннем порядке, в том числе и путём изменения процентной ставки по кредиту, что в последнее время приобретает массовый характер. Или усложнение процедуры получения кредита. Для чего достаточно просто поднять планку требований к заёмщику.
Всё идёт к тому, что ипотека начинает сворачиваться. И тревожные симптомы налицо. Так, 30 октября на заседании карельской региональной рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», где обсуждалось влияние финансового кризиса на жилищное строительство, признано необходимым рекомендовать руководству Карелии обратиться в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с просьбой об уменьшении дисконта при выкупе ипотечных жилищных кредитов, выданных на территории республики с низкой процентной ставкой.
По словам директора Фонда государственного имущества Карелии Марины Кувшиновой, республике пришлось приостановить рефинансирование закладных по ипотечным кредитам, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает их с дисконтом более 6%, что приводит к ощутимым финансовым потерям. Особенно значительны эти потери при выкупе кредитов карельского банка «Онего», выдававшего заемные средства под самый низкий процент.
А ведь ипотека за последние несколько лет стала для многих наших сограждан надеждой на улучшение тех условий, которые и жилищными-то назвать нельзя. И её сворачивание лишает этих людей надежды. В большинстве случаев – последней надежды. Потому сворачивания ипотечного кредитования нельзя допустить. Ни в коем случае. У ипотеки должно быть будущее. А чтобы оно было, надо ответить на извечные и традиционные российские вопросы: «кто виноват»? и «что делать»?
Итак, «кто»? Вернее, «почему»? На мой взгляд, проблема лежит в двух взаимоувязанных плоскостях. Психологической и экономической. Что поделаешь, человеческий фактор есть, и с ним обязательно надо считаться. А его суть сводится к тому, что по данным многочисленных социологических опросов 65(!) процентов населения считает, что ипотека есть государственная программа. Один из многочисленных механизмов социальной помощи. Зачастую люди, взявшие ипотечный кредит, меняют своё мнение только после того, как начинают платить проценты по кредиту. А уже поздно. Договор подписан и им не только регламентируются права сторон, но и возлагаются на каждую из них серьёзные обязанности, неисполнение которых может привести к потере не только того, что приобретено, но и сверх того. Штрафные санкции, пени и иные механизмы защиты интересов кредитора никто не отменял. И осознав это, начинаются панические крики: «Караул! Грабю-уут…».
А когда подписывался договор? Кто и о чём думал? Банк думал о своей прибыли. А заёмщик? Вот и получается, что сегодня подавляющая часть общества пока не готова к ипотеке. И её необходимо к этому плавно и планомерно готовить. Осилить дорогу может только идущий. Но для начала его надо бы научить ходить. Конечно, и ползком можно. А какое для этого потребуется время? А средства? А социальные издержки и напряженность в обществе? Если мы хотим стабильности и поступательного движения вперёд, то человеческий фактор обязательно нужно учитывать.
И экономическая проблема. Что такое «ипотека»? Если верить закону, то – «один из подвидов залога без передачи имущества залогодержателю». А что такое «залог»? Это один из гражданско-правовых способов обеспечения обязательств одной из сторон по сделке. Сделке. Вот оно ключевое слово. Действия граждан и юридических лиц, направленные… А на что направленные? На то, чтобы каждый из участников сделки что-то получил. Заёмщик – недвижимое имущество. Жильё. В собственность. А банк свою прибыль в виде процентов по кредиту. Бесплатный сыр – только в мышеловке. Просто так, даже за красивые серые или карие глаза, кредит никто не даст. Надо платить проценты. А поскольку сделка коммерческая, то и извлекать эту самую прибыль банк будет по «полной программе».
Потому вызывают недоумение заявления многочисленных аналитиков и рекомендации вот таких региональных рабочих групп по реализации национального проекта о предстоящем и довольно скором снижении ипотечных ставок самими банками без какого-либо изменения внешних условий на рынке. С какой стати банкам самим подпиливать тот сук, на котором они сидят, и снижать доходность по ипотечным операциям? Если они станут менее доходны, чем, например, лизинг, то деньги уйдут в ту сферу кредитования, где имеется более высокая норма прибыли. И тогда ипотеки просто не будет. Этого кто-то добивается, настаивая на снижении ипотечных ставок?
То же самое можно сказать и о государственном регулировании цен на строительном рынке жилья. По которому, кстати, уже пытаются пойти некоторые субъекты федерации. Не будем тыкать пальцем, поскольку и так многие понимают, о ком и о чём речь.
Регулированием цен не заставить строителей вместо элитного жилья строить квартиры эконом-класса. Да, сейчас бизнесу это не выгодно. Зачем строить десять квартир, когда при значительно меньших издержках можно получить такой же доход от продажи одной? Но и государственным регулированием проблему не решить. Потому что при таком варианте либо бизнес уйдёт в тень, что негативно скажется на бюджете и, соответственно, на возможности реализации социальных программ. Либо деньги плавно перетекут в ту отрасль строительства, например офисного, где на рубль затрат можно получить большую отдачу. И тот, и другой вариант неприемлем.
Государство не вправе административными мерами мешать ведению дел частным бизнесом. Но и самоустраняться от проблем ипотеки нельзя. Жилищная проблема – проблема государственная. И решать её должно именно государство.
Вот он, второй вопрос. Что делать? И, главное, как?
Некоторые эксперты предлагают снизить или совсем отменить налоги, которые сейчас обязан оплачивать продавец недвижимости. На мой взгляд, в условиях уменьшения акцизных поступлений в бюджет по результатам падения мировых цен на нефть, это – негосударственный подход. Более того, такой вариант решения проблемы заинтересованности сторон и снижения цен на недвижимость ничего не даёт. Он – тупиковый. Вспомним отмену налога с продаж. Что, после этого где-то цены «упали»? Или хоть на граммульку снизились? Держите меня крепче. Такого не было, да и не могло быть. Потому что основной фактор, определяющий уровень цен – это соответствие спроса и предложения. Больше спрос, меньше предложение – цены растут. Наоборот – снижаются. И потому нужно думать не о том, как регулировать цены и надо ли снижать налоги. А о том, как сделать так, чтобы увеличить предложение. Сделать это, как мне кажется, можно только одним способом. Надо развивать государственную конкуренцию частному капиталу. Развивать и экстенсивно, и интенсивно. Одновременно.
Наличие серьёзной конкуренции всегда и гарантированно снижает цену. Предлагая цены, более низкие, по сравнению с частным сектором, государство имеет возможность потеснить его. Причем, в этом случае, на законных основаниях. Однако данную регулировку нужно проводить вдумчиво и аккуратно. Серьёзное падение цен и неизбежно следующее за этим обрушение строительного рынка губительно для ипотечной программы. Под обвалами не выжить ни конкретным исполнителям-подрядчикам, ни самой экономике отрасли.
Под интенсивным развитием государственной конкуренции я, в первую очередь, имею в виду развитие смежных с ипотекой рынков. Тех самых, без которых само ипотечное кредитование двигаться вперед не может и не будет.
Ипотека, пусть и немного утрированно, но это – недвижимость. Её можно построить на песке. Хороший грамотно возведённый фундамент и… на песке здание будет стоять десятки, а то и сотни лет. А вот в воздухе что-то такое, да ещё и «недвижимое», построить невозможно. Соответственно, без рынка земли ипотека мертва.
Но какой нынче рынок земли? Возьмём для примера Петрозаводск. Петрозаводское городское муниципальное образование. Именно оно отвечает за решение различных местных проблем. Ну, например, перспективы развития самого города и его хозяйства. Или решение вопросов переселения граждан из ветхого жилого фонда в благоустроенное жильё. Проблем у города много и все они привязаны к конкретному месту. В самом деле, не в небесах же витают петрозаводские власти! И не в воздухе парят его жители!. На земле живут. А право распоряжения землёй муниципального образования Законодательным Собранием Карелии уже более года назад делегировано Главе республики и его правительству. И к чему это привело? К сожалению, ни к чему хорошему.
Строить же просто так, с голого места не начнёшь. Необходимо так называемое «пятно застройки», которое нужно определённым образом подготовить. Например снести лес, расчистить площадку от хлама, сделать планировку, подвести инженерные коммуникации, изготовить техническую и землеустроительную документацию, получить необходимые согласования в контрольных и надзорных органах. Иными словами, потратить на всё это деньги из муниципального бюджета. Но не просто же так, на ветер? А для того, чтобы подготовить основание для решения жилищных проблем.
Но, в настоящее время получается так, что деньги тратятся, а проблемы не решаются. В этом году городом подготовлены для дальнейшего строительства на них различных объектов пятьдесят(!) земельных участков. Подготовлены городом, а распоряжается ими правительство. И как? Из пятидесяти участков только один(!) продан на открытом аукционе. Один.
Да, по закону все… Все эти участки должны были быть выставлены на торги в форме открытого аукциона. Вот вам и конкуренция. Честная и открытая. Так муниципалитет и предполагал. А располагало совсем другое лицо, для которого закон, что столб. Перепрыгнуть нельзя, обойти можно. Хорошие юристы в администрации Главы. И закон знают, и те возможности, которые в нём заложены. Те самые, которые позволяют «обойти». Потому остальные сорок девять участков достались тому, кому надо, и за сколько надо.
Так о какой конкуренции, снижении цены и развитии ипотеки можно говорить? Я думаю, вопрос чисто риторический. И пока всё будет оставаться так, как оно есть, вместо развития конкуренции, снижении цен на рынке жилья и конкретных дел будут победные рапорты. В которых только специалист может увидеть две-три «говорящие» цифры и понять истинную цену тех отчётов и реляций.
Комментарии
Уважаемые читатели! В связи с напряженной внешнеполитической обстановкой мы временно закрываем возможность комментирования на нашем сайте.
Спасибо за понимание