История Ларисы Долиной остается в центре внимания, как юристов, так и самых обычных жителей страны. Напомним, под воздействием мошенников народная артистка России продала квартиру, отдала аферистам эту сумму и еще добавила сверху, а затем через суд смогла вернуть свою элитную недвижимость. В итоге покупатель Полина Лурье осталась без квартиры и денег. Сейчас она судится со звездой. И на ее стороне многие жители страны. 

По словам экспертов, «схема Долиной» уже оказала существенное влияние на рынок купли-продажи вторичного жилья в России. Покупатели стали в разы чаще отказываться от покупки, если продают недвижимость пожилые или одинокие собственники.

Вместе с юристом Юрием Романченко «Столица на Онего» разбиралась, что не так в этом деле, почему его считают несправедливым, к каким последствиям оно может привести. И самое главное — как не попасть в ситуацию Лурье. 

Добросовестность против статуса

— Мы все потенциальные продавцы или покупатели недвижимости. Попасть на мошенников, как показывает практика, может любой. Только вот выйти из ситуации так, как это сделала народная артистка Лариса Долина, может не каждый. И это раздражает всех. Почему такая реакция?

— Я придерживаюсь версии, что, когда оспариваются подобные сделки, нарушаются права добросовестного приобретателя, в данном случае гражданки Лурье, — рассказывает Юрий Романченко. — Учитывая масштаб сделки, я имею ввиду сумму в сотню миллионов рублей, которая была отдана, чистота сделки явно соблюдалась. То есть были изучены документы, выписка с ЕГРН, документы основания и прочее. И в чём можно обвинить гражданку Долину, в чем сходятся многие юристы, что, когда эту квартиру она продавала, она уже ведь находилась под влиянием мошенников. То есть ее кто-то убеждал что-то сделать. И вот об этом убеждении она же никому не сказала. В этом вся беда.

Есть такое понятие у юристов — сломанная сделка. То есть сделку сломал суд, к примеру. Что это значит? То есть сделка была оспорена и возникло право на реституцию, либо двухстороннюю, либо просто реституцию. По реституции какие требования? Что это такое? Если сделка признается недействительной, либо ничтожной, то стороны имеют право встать в то имущественное положение, в котором они находились до совершения сделки: Долина с квартирой, Лурье с деньгами. В эпизоде с Долиной этого не произошло. У нас институт добросовестного приобретателя был поставлен в более, так сказать, низовое положение, чем институт Долиной как звезды, как известной медийной личности. Почему-то суды встали на ее сторону, исходя из того, что она была под влиянием.

— И сейчас уже есть такое понятие, как «эффект Долиной», то есть эффект, вызванный распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после её продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства с продажи, — говорит Юрий Романченко.

Многочисленные истории в Москве и Санкт-Петербурге подтверждают тенденцию. Они не с такими, конечно, суммами ущерба, как у Лурье, но люди в шоке. И многие не надеются вернуть свои деньги.

— Не дай бог сейчас Верховный суд встанет на сторону Долиной, то и другие судьи возьмут под козырек. И будут похожие дела разрешать с точки зрения вот этого, эффекта Долиной.

То есть любой человек, который находится под влиянием кого-то, может в дальнейшем вернуть то, что он под этим влиянием отдал. Спрашивается, а где критичное отношение к этому человеку, почему не проводится экспертиза? У нас, к примеру, если ты занимаешься предпринимательской деятельностью, то делаешь это на свой страх и риск. Это указано в гражданском кодексе, чтобы предприниматель не рассказывал в суде, что забыл, не знал, не понимал и так далее. И нет никакой разницы, сколько тебе лет — 18 либо 70. Ты предприниматель. А тут по физическим лицам почему-то у нас этого в законодательстве, оказалось, что и нет, — говорит Юрий Романченко.

Двойные стандарты

И тут возникает еще один спорный момент, говорит Юрий Романченко. Почему суд указывает, что покупатель, то есть Лурье, не лишен возможности взыскать денежные средства с мошенников. Он с мошенниками в истории не состоял вообще, он их знать не знает. Извините, пожалуйста, тогда давайте все данные предварительного расследования, переписку Долиной. Но вы же этого мне никак не можете дать, как я могу с них взыскать.

Если будет принято решение в пользу Долиной, тогда эта практика попадет в обзоры скорее всего, и будет использоваться не только пострадавшими от мошенников. Но и обычными людьми, которые захотят заработать. В России такие истории не редкость.

Вот сейчас пришла ко мне молодая пара, она покупает у пожилой женщины квартиру. Та ведет себя странно: то она соглашается на сделку, то не соглашается. Ребята пришли ко мне за консультацией. Я порекомендовал опросить соседей. И соседка одна сказала, что та ей за чашкой чая рассказывала, что ей кто-то названивает постоянно. При том, что ей звонить никто не может, потому что у нее телефона городского нет, а мобильный у нее сломан. То есть, возможно, бабушка начинает уже придумывать вещи, которых вообще нет. И встает тогда вопрос, а вот они сейчас проведут сделку, а потом она также придет и расскажет, что она передавала деньги курьерам, что совершала сделку под воздействием. А потом ее представитель возьмет вот это кассационное решение по Долиной, приложит к иску и скажет — «Ребята, а почему у нас принцип правовой определенности (он гарантирует стабильность правоотношений через четкость норм, системность законодательства, единообразие судебной практики) в данной ситуации нарушается»?

— То есть вы не рекомендуете им заключать эту сделку?

— Нет, нет, я не рекомендую им. То есть у нас сейчас появился эффект Долиной, а не появился способ противодействия ему. А, с другой стороны, если взять те дела, когда это влияние приводит к другим последствиям, ни по гражданским делам, а по уголовным. Те же поджоги военкоматов или оборудования сотовых операторов. Там законодательство жёсткое. Там никаких тебе поблажек нет. Там же тоже ввели в заблуждение. Причем возраст не важен, судят и подростков. То есть почему-то у нас теперь есть прецедентность в уголовном процессе: ты должен быть вменяемым, осознавать, понимать, что ты, если пошел, кинул коктейль Молотова куда-то, то, значит, всё, никакого влияния у тебя быть не может, ты преступник. А здесь почему-то такого нет.

Как себя защитить

— Какие вы можете дать рекомендации, как не попасть в такую ситуацию, в какую попала Полина Лурье?

— Сделки по квартирам у многих происходят раз в жизни, это не тот продукт, который мы покупаем на постоянной основе. И риски вообще велики. Мы со своей стороны сейчас говорим, когда к нам обращаются за сопровождением: «Ребята, если есть сомнения, нужно поговорить с соседями, с родными». То есть, грубо говоря, я, как добросовестный представитель ваш, проверил, что нет риска банкротства продавца, нет наследников, чего-то еще-еще-еще. Это можно все узнать, а как нивелировать тот факт, под влиянием находится человек или нет?

Во-первых, нужно смотреть на цену вопроса, она должна быть рыночной обязательно. Во-вторых, не должно быть спешки. В-третьих, если вы у человека спрашиваете и понимаете, что он продаёт единственное жилое помещение, надо просто понимать, а где он будет жить. У меня была такая ситуация, что человек говорил, что продаст квартиру, а потом будет искать другую. Это странно как-то. Потом опять же, были случаи, когда лицо говорило о том, что у него нет наследников. К примеру, продавала квартиру женщина и утверждала, что муж умер до того, как она купила квартиру, а потом по документам выяснилось, что он успел годик в этой квартире пожить, а у него есть ребенок от первого брака. В выписке с Росреестра показывалось, что у нее эта квартира в собственности, но в наследство она не вступала, наследство она не делила и, получается, родственники могли и не знать, что они тоже имеют долю в этой квартире. А это тоже риски. То есть такие факторы тоже нужно сразу же нивелировать, очень внимательно смотреть даты смерти и так далее. Их нужно запрашивать, - рекомендует юрист.

Потом есть риск банкротства. Вы зашли на сайт приставов, зашли на сайт судов, посмотрели везде, что там какие-то есть задолженности, какие-то там метания есть и так далее. Если тем более вы знаете, что у него был какой-то бизнес и тому подобное, лучше обратиться к знающему человеку, чтобы он глубокую проверку провёл, посмотрел внимательно, к чему суды пришли, какое решение вынесли. Лучше потратить деньги на этом этапе, чем потом лишиться всех накоплений.

— Говорят, что сейчас и с машинами уже начались такие истории?

— Сейчас во всем пойдёт такая тема. С любым активом, который продаётся.

— А подскажите, какие-то дела после истории с Долиной у нас в Карелии были в вашей практике?

— Пока нет ещё, пока только готовимся.

Период охлаждения не всегда поможет

Добавим, что сейчас в Госдуме обсуждают ряд решений для противодействия схеме. Одно из возможных решений — «период охлаждения» на семь дней. Деньги покупателя будут лежать на счете, с которого нельзя будет их перевести или обналичить до окончания сделки купли-продажи. Многие юристы, в том числе Юрий, говорят, что это не поможет, лишь оттянет заключение мошеннической сделки. Законодатели, считает он, должны дать четкие алгоритмы действий — признать фактор влияния как некий такой обосновывающий, показательный термин, и уточнить, как с ним работать.

Напомним, ранее певица заявила, что вернет пострадавшей внесенные за квартиру деньги. Правда, выплачивать их она готова только в рассрочку на три года без компенсации материальных потерь. Однако никаких предложений Лариса Долина после эфира не делала, заявила представитель Лурье. Ранее на мировое соглашение пострадавшая ответила отказом. Уже завтра, 16 декабря, Верховный суд рассмотрит это громкое дело.

 Беседовала Любовь Трофимова