Несмотря на рост ставок по кредитам, россияне продолжат покупать квартиры, а спрос на «вторичку» повысится.
фото: © пресс-служба «Баренц групп»
Минувший год был ознаменован рекордным спросом на новостройки. Рост ипотечных ставок, угроза отмены льготных ипотечных программ, а также последовательное ужесточение требований к заемщикам мотивировали покупателей к приобретению жилья.
На этом фоне ожидаемо росли цены. В том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2024 году, «РосБалт» разбирался вместе с экспертами.
Специалисты солидарны в том, что основным триггером повышенного спроса на новые квартиры в 2023 году стала льготная ипотека: под 6% годовых по программе семейного кредитования и под 8% — «для всех».
В 2023 году доля ипотечных кредитов в объеме продаж составила 81%, что на 7,5% больше, чем по итогам 2022 года. В Санкт-Петербурге рост средней цены квадратного метра за год составил 8%, достигнув 265 тысяч рублей. Средняя цена квартиры подросла до 14 млн рублей. В Ленобласти квадратный метр подорожал в среднем на 18% — до 157 тысяч рублей, а средняя цена жилья составила 7 млн рублей.
В конце 2023 года Центробанк повысил размер первоначального взноса по программам льготной ипотеки до 30%, а также понизил сумму кредита с господдержкой в сегменте «для всех» до 6 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти.
«Ужесточение условий для получения кредитов говорит, в первую очередь, о стремлении ЦБ охладить рынок ипотек, ведь порядка 80% покупок первичной недвижимости совершается в кредит», — пояснил основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов.
При этом регулятор останавливаться не собирается: в самом конце декабря он заявил о намерении с 1 марта 2024 года вновь повысить надбавки к коэффициентам по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки.
Вместе с тем доля заемщиков, которые для уплаты первоначального взноса при оформлении ипотеки используют необеспеченные потребительские кредиты, в октябре составила 6,5%, добавили в Банке России. Соответственно, это снижает качество портфеля для банков и повышает риск того, что ипотечники не смогут обслуживать кредиты.
На ситуацию на рынке, по мнению экспертов, будут влиять комплекс факторов, среди которых высокая ключевая ставка (даже при ее снижении до 12,5-14,5% рыночные ставки по ипотеке составят 14-15%), величина первого взноса, а также готовящаяся отмена с 1 июля льготной ипотеки «для всех» — ожидается, что господдержка будет носить целевой и адресный характер.
По мнению некоторых специалистов, само по себе повышение первого взноса до 30% не обрушит спрос, хотя будет оказывать на него определенное давление. При этом снижения цен на первичном рынке ожидать не стоит, однако и расти они, скорее всего, не будут — по крайней мере, такими быстрыми темпами, как в 2023 году.
В сегменте вторичного жилья спрос неизбежно просядет на фоне заградительных ипотечных ставок. Однако подобную точку зрения разделяют не все эксперты.
По мнению Максима Долгова, в связи с увеличением вслед за ключевой ставкой процентов по рыночной ипотеке спрос на вторичное жилье может вырасти, а интерес к новостройкам будет снижаться. О начале этого процесса косвенно свидетельствует увеличение времени экспозиции по объектам рынка первичной недвижимости, «что говорит об определенном насыщении рынка и его затоваривании».
